Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων ;

Είναι λογικό σε μια χώρα με βαθιά ύφεση, οι «φουσκωμένες» τιμές των ακινήτων να έχουν μειωθεί λιγότερο από 6% τον τελευταίο χρόνο, και 15% από το 2009 οπότε και ξεκίνησε η κρίση, όταν σύμφωνα με τους ειδικούς, θα έπρεπε να έχουν υποχωρήσει στην τριετία ένα 30%-40% ;Στο μεγάλο αυτό «γιατί», καμιά επιστημονική ανάλυση δεν υπάρχει για να απαντήσει, παρά μόνο η συνήθης στρεβλή ελληνική πραγματικότητα.Σύμφωνα με τους ειδικούς, η απάντηση είναι η αντιπαροχή, τα λιγοστά δάνεια που έχουν οι κατασκευαστές στις τράπεζες, το πολύ μαύρο χρήμα που υπάρχει ακόμη στην οικοδομή (χάρη και στις αντικειμενικές αξίες), καθώς και η διασπορά του αδιάθετου στοκ των 150.000 ακινήτων σε πολλές χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Σ’ αυτά, πρέπει κανείς να προσθέσει το γεγονός ότι η ελληνική οικογένεια συνεχίζει να στηρίζει όσους έχουν πρόβλημα να αποπληρώσουν το δάνειό τους (γι’ αυτό και οι πλειστηριασμοί είναι ακόμη λίγοι), και ότι η ελληνική αγορά δεν λειτουργεί σαν χρηματιστήριο όπως σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (δηλαδή αγοράζουμε σπίτι με ορίζοντα μιας ζωής, άρα τα ακίνητα δεν αλλάζουν εύκολα χέρια).Έκπληξη στους ξένους αναλυτές…Το ελληνικό αυτό μοντέλο συνεχίζει να εκπλήσσει τους ξένους αναλυτές, όπως η διεθνούς φήμης εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Knight Frank. Σε πρόσφατη έκθεσή της για την παγκόσμια αγορά κατοικίας, διαπίστωνε με έκπληξη οριακή άνοδο των τιμών στην Ελλάδα της τάξεως του 0,3% κατά το πρώτο τρίμηνο (συγκριτικά με το τέταρτο τρίμηνο του 2010), και περιορισμένη πτώση 5,7% σε σχέση με πέρυσι, παρά τη βαθιά ύφεση της ελληνικής οικονομίας. Ό,τι δηλαδή κι αν ισχύει στην ελληνική οικονομία, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν ψηλά. Έξι είναι οι βασικοί λόγοι, σύμφωνα με τους ειδικούς.1ον Αντιπαροχή : Τόσα χρόνια οι έλληνες εργολάβοι κτίζουν με αντιπαροχή (ελληνική πρωτοτυπία που δεν υπάρχει σε άλλες χώρες), και άρα δεν αγοράζουν – τουλάχιστον με ρευστό- οικόπεδο. Από το κτίσιμο, τους μένουν τα μισά διαμερίσματα τα οποία δεν υποχρεώνονται να «σκοτώσουν» αφού μπορούν απλά να τα νοικιάσουν και να έχουν πάλι έσοδα. Άρα, δεν έχουν τα τρελά κέρδη του παρελθόντος, αλλά αποκομίζουν ένα κάποιο εισόδημα, συνεπώς δεν ζορίζονται όσο άλλοι...2ον Δεν έχουν δάνεια : Σαν αποτέλεσμα της αντιπαροχής είναι ότι δεν εκτέθηκαν ποτέ σε μεγάλο δανεισμό όπως συνέβη σε άλλες χώρες, π.χ. Ιρλανδία όπου η αγορά ακινήτων βούλιαξε, και κατασκευαστικοί κολοσσοί κατέρρευσαν. Αφού δεν χρωστούν μαζικά, δεν χρειάζεται να κάνουν και μεγάλες υποχωρήσεις στις τιμές. Έτσι εξηγείται πως κάποιος παρ’ ότι έχει από το 2005 απούλητα 5- 10 διαμερίσματα, δίνει έκπτωση μόνο 10%-15%, και περιμένει.3ον Διασπορά : Ο κλάδος των κατασκευαστών δεν είναι όπως σε άλλες χώρες, όπου 5- 10 μεγάλοι όμιλοι ελέγχουν το χώρο. Εδώ, έχουμε 10-15.000 μικρομεσαίες επιχειρήσεις που λειτουργούν με δικά τους κεφάλαια, υπάρχει δηλαδή πολύ μεγάλη διασπορά του αδιάθετου στοκ των 150.000 (όπως εκτιμάται) απούλητων διαμερισμάτων και σπιτιών. Διαιρώντας το στοκ με τις επιχειρήσεις, προκύπτει ένας μέσος όρος 10-15 ακινήτων ανά