Σπίτι Μου: Μειωμένη διαθεσιμότητα ακινήτων-Πώς μπορεί να «σωθεί» το πρόγραμμα

Το πρόγραμμα "Σπίτι μου" προβλέπει χαμηλότοκα δάνεια για νέους με σκοπό την αγορά κατοικίας. Ξεκίνησε με υψηλές προσδοκίες, οι οποίες, όμως, γρήγορα διαψεύστηκαν.

Οι αρχικές εξαγγελίες αφορούσαν αγορά πρώτης κατοικίας με αξία έως 150.000€, αλλά λόγω μικρής διαθεσιμότητας ακινήτων, το όριο της αξίας αυξήθηκε στις 200.000€. Ο δανεισμός περιορίστηκε, ωστόσο, στις 150.000€ (έως το 90% της αξίας του ακινήτου ο δανεισμός, 10% η ιδία συμμετοχή του δικαιούχου).

Το πρόγραμμα αφορά ουσιαστικά 5.000 νέους ή

10.000 ζευγάρια της ηλικιακής ομάδας 25-39 ετών, για την αγορά πρώτης κατοικίας έως 150 τ.μ., με έτος κατασκευής έως το 2007, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια (από 10.000€ έως 16.000€ ο άγαμος και έως 24.000€ ο έγγαμος συν 3.000€/ παιδί) και τις λοιπές προδιαγραφές που το διέπουν.

Σύμφωνα με έρευνά που παρουσιάσαμε τον Σεπτέμβριο του 2022 (https://www.reporter.gr/MONEY/Akinhta/537303-Spitia-gia-neoys-Ta-diathesima-akinhta-ana-periochh-(pinakes) η εύρεση κατάλληλης κατοικίας θα ήταν εξαιρετικά δύσκολη στο νομό Αττικής και ιδιαίτερα για όσους δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή των 50.000€ και αρκεστούν στο δανειακό όριο των 150.000€.

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας: Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates είχε επίσης αναφέρει ότι, όσοι νέοι αναζητούν κατοικία από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 που αποτελεί και προϋπόθεση του προγράμματος με κόστος αγοράς έως 150.000€, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι στα Νότια, Βόρεια και Ανατολικά Προάστια η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν μηδενική.

Σύμφωνα με την έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates διαθεσιμότητα ακινήτων -έστω περιορισμένη- καταγραφόταν κυρίως στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Δυτικών προαστίων και του Πειραιά.

Σχεδόν έναν χρόνο μετά, όλα τα άνωθεν επιβεβαιώνονται. Πλήθος δημοσιευμάτων αναφέρουν ότι οι δικαιούχοι του προγράμματος δεν μπορούν να βρουν σπίτι, καταγράφοντας μικρή διαθεσιμότητα. Ενώ, το μέσο δάνειο που εγκρίνεται κυμαίνεται στις 120.000€, που σημαίνει ότι οι δικαιούχοι θα πρέπει να έχουν και ένα «γερό κομπόδεμα» στην άκρη, για να μπορέσουν να αποκτήσουν κατοικία στην Αττική.

Οι πρώτοι δικαιούχοι

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, από συνολικά 36.544 αιτήσεις έχουν ήδη αξιολογηθεί 25.573 και έλαβαν προέγκριση 17.606. Ωστόσο, μέχρι σήμερα έχουν πάρει το «πράσινο φως», μόλις 4.706 περιπτώσεις, δηλαδή το 28% όσων έλαβαν προέγκριση ή το 12,8% των αρχικών αιτήσεων.

Μειώθηκε η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές

Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€, καταγράφουν μείωση κατά 8,42 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο την ήδη μικρή διαθεσιμότητα στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά, 11,77 και 12,9 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα.

Οριακή μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφεται στα ακίνητα αξίας έως 200.000€, ακίνητα που ο δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 50.000€ ιδία συμμετοχή αν η έγκριση του δανείου είναι 150.000€ (ανώτατο όριο του προγράμματος) ή 80.000€, τη στιγμή που το μέσο δάνειο που εγκρίνεται κυμαίνεται στις 120.000€. Σύμφωνα με τα άνωθεν κατανοούμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των δικαιούχων κατευθύνεται κυρίως σε ακίνητα με maximum αξία τις 150.000€.

Αθήνα - Κέντρο: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€

Τον Σεπτέμβριο του 2022, στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών μόλις 3 στις 10 κατοικίες (36,6%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, ήταν διαθέσιμες προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Σήμερα, λιγότερο από 3 στις 10 κατοικίες.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 90,8% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 43ετών σπίτια. Παράλληλα, το 67,22% των διαθέσιμων κατοικιών είναι επιφάνειας από 75τμ έως 95τμ σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα.

Οι «καλές» περιοχές του κέντρου όπως Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γουδή, Μετς και Ιλίσια, καταγράφουν σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα. Ενώ, ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφεται στα Πετράλωνα, Εξάρχεια – Νεάπολη και Νέο Κόσμο.

Όσον αφορά τη Κυψέλη, καταγράφεται μείωση της διαθεσιμότητας κατά 23,2 ποσοστιαίες μονάδες. Τον Σεπτέμβριο του 2022, 6 στις 10 κατοικίες είχαν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, πλέον, μόλις 3 στις 10 κατοικίες. Οι περιοχές του κέντρου που καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα παραμένουν ο Κολωνός, τα Πατήσια, ο Άγιος Παντελεήμονας, ο Άγιος Ελευθέριος, η Πλατεία Αττικής και η Πλατεία Αμερικής.

Δυτικά Προάστια

Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων η διαθεσιμότητα μειώθηκε από 3 στις 10 κατοικίες με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, στις 2 στις 10.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 80,6% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 55% είναι κατασκευής έως το 1980.

Οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι οι Άγιοι Ανάργυροι, το Περιστέρι, το Ίλιον και Αχαρνές.

Ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφηκε στον Αιγάλεω, στο Ίλιον και στη Νέα Χαλκιδόνα. Μικρή διαθεσιμότητα επίσης σε Χαϊδάρι, Γαλάτσι και Νέα Ιωνία.

Πειραιάς

Στις περιοχές του Πειραιά, τον Σεπτέμβριο του 2022, λιγότερες από 3 στις 10 κατοικίες (28,5%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Πλέον, διατίθενται λιγότερες από 2 στις 10 κατοικίες (15,62%)

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 70,9% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980.

Στον Πειραιά, οι περιοχές που διαθέτουν ακόμη τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι τα Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά με 57,21% (από 87,1%) και τα Ταμπούρια –Αγία Σοφία με 46,04% (από 69,6%).

Μηδενική διαθεσιμότητα καταγράφεται στις περιοχές Νέο Φάληρο, Καλλίπολη – Φρεαττύδα, Καστέλλα – Πασιλιμάνι και Πειραϊκή – Χατζηκυριάκειο.

Είναι λοιπόν σαφές ότι καταγράφεται ραγδαία μείωση των διαθεσίμων προς πώληση ακινήτων αξίας έως 150.000€, σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022. Γεγονός που οφείλεται κυρίως στην αύξηση των τιμών πώλησης στα ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος «Σπίτι Μου».

Απαιτούνται συνεπώς άμεσα μέτρα που θα στοχεύσουν στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης και διεύρυνση των δικαιούχων του προγράμματος.

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας καταθέτει 3+1 προτάσεις για να γίνει πράγματι χρήσιμο το πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ»

Διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων

Το όριο των 16.000€ για τον άγαμο και των 24.000€ για τον έγγαμο λειτουργεί περιοριστικά στο κεφάλαιο δανεισμού με αποτέλεσμα να επικεντρώνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον σε τιμές ακινήτων έως 120.000€-150.000€. Αυξάνοντας τεχνηέντως τις ζητούμενες τιμές πώλησης και περιορίζοντας την διαθεσιμότητα ακίνητων που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του προγράμματος. Τη δεδομένη χρονική στιγμή, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός, υψηλότερα για να δικαιούνται «κοινωνικά προγράμματα», αφετέρου, όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.

Η χορήγηση χαμηλότοκου δανείου να μην αφορά μόνο την αγορά κατοικίας, αλλά και την ανέγερση

Πολλές οικογένειες στην περιφέρεια διαθέτουν ιδιόκτητα οικόπεδα ή/και μονοκατοικίες. Παραχωρώντας οι γονείς μέσω γονικής παροχής στον δικαιούχο του προγράμματος είτε τον «αέρα» της μονοκατοικίας, είτε την πλήρη κυριότητα γης, θα μπορεί να ανεγείρει το νέο του σπίτι εκεί. Με αυτόν τον τρόπο περιορίζουμε το κόστος και παράλληλα, πολλοί νέοι θα αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα και όχι ακίνητα παλαιά ακόμη και 40-50 ετών που χρίζουν ανακαίνισης.

Αύξηση του ορίου δανειοδότησης στις 200.000€ για αγορά ακινήτου αξίας έως 300.000€ ιδιαίτερα στις πόλεις που καταγράφεται ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης. Θα μπορούσε να ισχύσει αναλογική αύξηση άνω των 150.000€ δανειοδότηση ανάλογα με τις αξίες των ακινήτων ανά γεωγραφική ζώνη.

Η αύξηση του ορίου, θα αποσυμπιέσει πολλές περιοχές που σήμερα βρίσκονται στο επίκεντρο της ζήτησης. Παράλληλα, πολλοί νέοι με υψηλότερα εισοδήματα που δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή θα μπορέσουν πλέον να γίνουν ιδιοκτήτες. Το άνωθεν μέτρο θα μπορούσε να λειτουργήσει και ως μοχλός αποκλιμάκωσης των ζητούμενων τιμών μίσθωσης.

Διεύρυνση των ηλικιακών ορίων έως την ηλικία των 45 ετών

Μεγάλο μέρος των νέων οικογενειών που διαθέτουν παιδιά και έχουν άμεση ανάγκη να καλύψουν την στεγαστική τους ανάγκη, είναι άνω των 40-42ετών. Η ηλικιακή ομάδα των σημερινών 40-45ετών, είναι οι 26χρονοι και 30χρονοι των μνημονιακών χρόνων.

ΣΠΙΤΙ ΜΟΥακίνητανέοιδανεια