Φορολογικές δηλώσεις: Τα 9 SOS για εισοδήματα ακινήτων

Περισσότεροι από 3.300.000 φορολογούμενοι που απέκτησαν το 2023 εισοδήματα από ακίνητη περιουσία πρέπει και φέτος να συμπληρώσουν και να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο σύστημα TAXISnet πρώτα το έντυπο Ε2, που φέρει την ονομασία «Aναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας», και κατόπιν να συμπληρώσουν και να υποβάλουν το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης, το Ε1.

Τα εισοδήματα που απέκτησαν οι φορολογούμενοι αυτοί από ενοίκια, καθώς και τυχόν τεκμαρτά μισθώματα που θα τους χρεώσει η εφορία για δωρεάν παραχώρηση ή ιδιόχρηση ακινήτων θα αθροιστούν και θα φορολογηθούν αυτοτελώς

-κατόπιν αυτόματης μείωσής τους κατά 5%- με συντελεστές φόρου 15%-45%.

Στο έντυπο Ε2 συμπληρώνονται, για κάθε ακίνητο που εκμισθώθηκε κατά τη διάρκεια του 2023, αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία, καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης.

Φέτος, για πρώτη φορά, τα στοιχεία για τα εισοδήματα που απέκτησαν οι φορολογούμενοι το 2023 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα είναι προσυμπληρωμένα στο έντυπο Ε2 με βάση τα δεδομένα που έχει συλλέξει και έχει στη διάθεσή της η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Αirbnb, Βooking κ.λπ.). Ωστόσο, οι φορολογούμενοι ιδιοκτήτες θα μπορούν, αν θέλουν, να επέμβουν και να τροποποιήσουν τα προσυμπληρωμένα ποσά.

Το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:

α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή, καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου, πέραν του δικαιώματος μίσθωσης, περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του υποπίνακα 4Δ2 του εντύπου Ε1.

β) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογουμένου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτήν της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. Στην περίπτωση αυτή συμπληρώνονται μόνο οι ενδείξεις του Πίνακα 5 του Ε1 (υποπίνακας 1α).

Αναλυτικά, για την ηλεκτρονική υποβολή του φετινού εντύπου Ε2, ισχύουν οι ακόλουθες οδηγίες της ΑΑΔΕ, όπως αναγράφονται στην υπ’ αριθμόν Α1061/2024 απόφαση του διοικητή της Αρχής, Γ. Πιτσιλή:

1. Στο έντυπο Ε2 καταχωρίζεται η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία κάθε υπόχρεου, ανεξάρτητα αν αποκτά από αυτή εισόδημα, ενώ η μη οικοδομημένη ακίνητη περιουσία καταχωρίζεται μόνο αν αποφέρει εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό. Στην περίπτωση που η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία είναι ΚΕΝΗ για όλο το χρόνο ή για συγκεκριμένο διάστημα, συμπεριλαμβάνεται στο έντυπο με την ένδειξη «ΚΕΝΟ» και συμπληρώνεται και το χρονικό διάστημα για το οποίο ήταν κενή.

2. Για τη συμπλήρωση της στήλης 4, που αφορά στην κατηγορία του δηλούμενου ακινήτου, γίνεται επιλογή της κατηγορίας σύμφωνα με την ακόλουθη κατηγοριοποίηση των ακινήτων, που ισχύει για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε9: Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων Δ.Χ., Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Αλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Αλλη Χρήση. Αντίστοιχη συμπλήρωση θα γίνεται και σε περίπτωση υποβολής της δήλωσης στην αρμόδια υπηρεσία.

3. Οι στήλες 13, 14 και 15 συμπληρώνονται με το ακαθάριστο εισόδημα των ακινήτων που αναλογεί στον υπόχρεο κατά κατηγορία, όπως εμφανίζεται στους τίτλους των στηλών (εκμίσθωση-υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, ιδιοχρησιμοποίηση). Στις στήλες αυτές συμπληρώνονται και τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στα φορολογικά έτη 2015-2022 στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2023.

Ανείσπρακτα ενοίκια

Η στήλη 16 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της και έχουν προσκομιστεί στην αρμόδια υπηρεσία ευκρινή φωτοαντίγραφα αυτών πριν από την υποβολή της δήλωσης. Στην περίπτωση ασκηθείσας αγωγής στην οποία αναγράφεται ότι διεκδικούνται μισθώματα μέχρι την εκδίκαση αυτής, η αγωγή γίνεται δεκτή ως δικαιολογητικό, εφόσον συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση, όπου θα αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα μισθώματα. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής/υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή/υπεκμισθωτή.5. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια για την παραλαβή της δήλωσης υπηρεσία, όπου ελέγχονται και καταχωρίζονται πριν από την υποβολή της δήλωσης. Τα αναφερόμενα στο προηγούμενο εδάφιο καταλαμβάνουν και τη μη εισπραχθείσα αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου.6. Στη στήλη 17 συμπληρώνονται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου.
Η στήλη αυτή συμπληρώνεται ανά κατηγορία χρήσης ακινήτου και όταν εισπράττεται αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου σύμφωνα με το άρθρο 601 του Αστικού Κώδικα, η οποία εμπίπτει στο εισόδημα από ακίνητα.
Επιλέγοντας τον κωδικό 60της στήλης αυτής θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Αirbnb, Βooking κ.λπ.), ενώ επιλέγοντας τον κωδικό 61 της στήλης θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Αirbnb, Βooking κ.λπ.) κατά το φορολογικό έτος 2023. Τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων (κωδικοί 60 και 61 της στήλης 17) θα προσυμπληρώνονται βάσει των στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ με δυνατότητα μεταβολής από τον φορολογούμενο.
Στον κωδικό 62 «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται» δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία στη συνέχεια υπεκμισθώνεται από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον συμπληρωθεί, θα μεταφέρεται από την ΑΑΔΕ στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.
Στον κωδικό 63 «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας» δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα θα μεταφέρεται από την ΑΑΔΕ στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.7. Κατά τη συμπλήρωση της στήλης 18 «Αριθμός Παροχής Ρεύματος» θα πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ρεύματος όλων των ακινήτων, εφόσον υπάρχει παροχή, ανεξάρτητα από τη λειτουργία της ή μη, από την εταιρία που το παρέχει (ΔΕΗ ή οποιαδήποτε άλλη επιχείρηση), από το είδος του παρεχόμενου ρεύματος (συμβατικό, εργοταξιακό κ.λπ.) και ανεξάρτητα αν από την ίδια παροχή ηλεκτροδοτούνται περισσότερα ακίνητα (γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.). Σε περίπτωση που δεν υπάρχει παροχή ρεύματος (μετρητής) ή πρόκειται για αποθήκη ή χώρο στάθμευσης που ηλεκτροδοτείται από την κοινόχρηστη παροχή ρεύματος, η στήλη αυτή συμπληρώνεται με τον αριθμό «999999999».

8. Στη στήλη 19 συμπληρώνεται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας.

9. Ως αύξων αριθμός του Πίνακα Ι «Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα» των «Συμπληρωματικών Στοιχείων Ακίνητης Περιουσίας» αναγράφεται ο αύξων αριθμός του Πίνακα της 1ης σελίδας. Στην Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων (έντυπο Ε2) δηλώνεται και η ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων από τον κατά περίπτωση υπόχρεο γονέα. Τα ακίνητα αυτά συμπληρώνονται και στον Πίνακα Ι της δεύτερης σελίδας του εντύπου, αναγράφοντας υποχρεωτικά και τον ΑΦΜ του τέκνου.

ΠΩΣ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙ ΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ

Τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ και με συντελεστές από 15% έως 45%, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Η έκπτωση γίνεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος από την ΑΑΔΕ.

Ειδικότερα, το 95% του αθροίσματος των ενοικίων που εισπράχθηκαν πραγματικά κατά το προηγούμενο έτος και των τυχόν τεκμαρτών μισθωμάτων που προκύπτουν για το προηγούμενο έτος σε περίπτωση ιδιόχρησης επαγγελματικής στέγης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτων αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα το οποίο υπάγεται σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστές:

* 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος

* 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ

* 45% στο πάνω από τις 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά τη διάρκεια του 2023 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 19.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος που πρέπει να πληρώσει θα υπολογιστεί ως εξής:

* 12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ

* 7.000 ευρώ Χ 35% = 2.450 ευρώ

* 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ

Συνεπώς, ο εν λόγω φορολογούμενος θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.

ΠΡΟΣΘΕΤΗ ΕΚΠΤΩΣΗ ΔΑΠΑΝΩΝ ΓΙΑ ΕΠΙΣΚΕΥΕΣ – ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΕΙΣ 

Οι δαπάνες που πραγματοποίησε από την 1η-1-2023 μέχρι και την 31η-12-2023 κάθε κύριος, επικαρπωτής ή ψιλός κύριος κατοικιών και λοιπών κτιρίων, για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων αυτών, μειώνουν, σε ποσοστό 40% του ύψους τους, τους φόρους που αναλογούν στα συνολικά φορολογητέα εισοδήματά του για τα έτη 2023, 2024, 2025 και 2026. Ουσιαστικά το 40% της συνολικής δαπάνης που έχει πραγματοποιηθεί το 2020 κατανέμεται ισόποσα ως πίστωση – έκπτωση φόρου στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024, 2025, 2026 και 2027, οι οποίες αφορούν, αντιστοίχως, τα εισοδήματα των ετών 2023, 2024, 2025 και 2026. Το ποσό της εκπιπτόμενης δαπάνης που αντιστοιχεί στη φορολογική δήλωση καθενός από τα έτη 2024, 2025, 2026 και 2027 ανέρχεται στο ¼ του 40% της δαπάνης, δηλαδή ισούται τελικά με το 10% της δαπάνης. Το ποσό αυτό θα μειώσει το φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του φορολογούμενου ιδιοκτήτη ή ψιλού κυρίου σε κάθε ένα από τα έτη αυτά.

Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπ’ όψιν μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση είναι οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.