Φάκελος Βραχυχρόνια Μίσθωση: Όσα πρέπει να γνωρίζετε

Φορολογικές σημειώσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση

Ο φορολογικός νόμος για την βραχυχρόνια μίσθωση είναι το άρθρο 111 του Ν. 4446 – 22/12/2016. Έκτοτε έχει αλλάξει μόνο δύο φορές, μια με τον Ν. 4465 – 4/4/2017 και έπειτα με τον Ν. 4472 – 19/05/2017. Αν και αριθμητικά οι αλλαγές είναι λίγες, η αλλαγή με τον νόμο 4472, μόλις πέντε μήνες μετά την δημοσίευση του αρχικού νόμου, ανέτρεψε την ουσία του, αίροντας όλους τους περιορισμούς που προβλέπονταν αρχικά. Αυτό δημιούργησε μια τεράστια σύγχυση στην αγορά, η οποία ενισχύθηκε από το γεγονός ότι η τροποποίηση αυτή έγινε

μέσα στην περίοδο υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος.

Ο Ν. 4472 όμως δημιούργησε ακόμα περισσότερη σύγχυση με το άρθρο 39α που προσέθεσε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Εκεί, κάνει την διάκριση μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων, όπως κάνει όλος ο νόμος και όπως έκανε και ο προηγούμενος Κώδικας, ωστόσο το πάει ένα βήμα παραπέρα λέγοντας ότι το φυσικό πρόσωπο φορολογείται ως ιδιώτης, ακόμα και αν την βραχυχρόνια μίσθωση την ασκεί ως ατομική επιχείρηση! Αυτό, έξι χρόνια μετά, παραμένει καινοφανές. Την επιχειρηματική δραστηριότητα στην ατομική επιχείρηση την δικαιολογεί μόνο όταν παρέχονται υπηρεσίες.

Το ίδιο ισχύει και για τα νομικά πρόσωπα, ωστόσο βάσει του της παραγράφου 2 του άρθρου 47 του Ν.4172 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος) επισημαίνεται ότι όλα τα κέρδη που έχουν τα νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως του πώς χαρακτηρίζονται, φορολογούνται σαν κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα (δες και ΠΟΛ 1112/2017).

Τέλος στις 27/3/2018 δημοσιεύθηκε και η ΠΟΛ 1059/2018 η οποία ορίζει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ, εκτός και αν παρέχεται οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία, πλην παροχής κλινοσκεπασμάτων, οπότε στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να επιβαρυνθεί με ΦΠΑ και φυσικά να ασκείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ας δούμε τώρα τα βασικά σημεία όλων αυτών των διατάξεων, τα προβλήματα και τις συχνές παρανοήσεις:

Δημιουργείται σύγχυση στον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το μόνο που επισημαίνουν οι διατάξεις είναι ότι αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες, το εισόδημα χαρακτηρίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα και επιβάλλεται και ΦΠΑ. Πουθενά δεν αναφέρονται οι υποχρεώσεις αναφορικά με το Υπουργείου τουρισμού, στην περίπτωση που παρέχονται οι υπηρεσίες. Ενώ λοιπόν στην εγκύκλιο για τον ΦΠΑ η μόνη προϋπόθεση για την υπαγωγή στο ΦΠΑ είναι η παροχή επιπλέον υπηρεσιών, όπως και για τον χαρακτηρισμό του εισοδήματος ως από επιχειρηματική δραστηριότητα, πουθενά δεν αναφέρεται αν συντρέχουν προϋποθέσεις για την δυνατότητα παροχής αυτών των υπηρεσιών και ποιες είναι αυτές. Φανταστείτε ότι οι υπηρεσίες αυτές δεν έχουν πάντα σχέση με την διαμονή. Θα μπορούσε να είναι εξασφάλιση μετακίνησης του φιλοξενούμενου προς και από το κατάλυμα, ή μεσολάβηση για την φύλαξη αποσκευών κατά την αναμονή κλπ. Και αν κάποιος ισχυριστεί ότι ο φορολογικός νόμος δεν απαιτείται να αναγράφει υποχρεώσεις που απορρέουν από το Υπουργείο Τουρισμού ή Ανάπτυξης, θα του επισημάνω, ότι ο αρχικό νόμος που έθετε τους περιορισμούς, όριζε ρητά στο άρθρο 1 παράγραφος 4 ότι «Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α’155)».

Επειδή λοιπόν κατά κόρον, προς βραχυχρόνια διαμονή διατίθενται διαμερίσματα εντός πολυκατοικιών που προορίζονται για κατοικία, το ερώτημα είναι: μπορεί ο οικοδεσπότης που προσφέρει την βραχυχρόνια μίσθωση εντός διαμερισμάτων, να προσφέρει στον επισκέπτη τις υπηρεσίες τις πρόσβασης σε υπηρεσίες μετακίνησης, καθαριότητας, φύλαξης αποσκευών, ξενάγησης, delivery φαγητών ή ποτών κλπ; Δεν μιλάω φυσικά για οικοδεσπότη που προσφέρει ο ίδιος τις υπηρεσίες αυτές, αλλά για οικοδεσπότη ο οποίος διευκολύνει τον επισκέπτη να έχει πρόσβαση σε αυτές τις υπηρεσίες. Αυτό από μόνο του συνιστά μια υπηρεσία, η οποία καθιστά την βραχυχρόνια διαμονή ως επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ, ακόμα και αν δεν χρεώνεται. 

Το παραπάνω έχει ως αποτέλεσμα ένα πολύ δυναμικό κομμάτι μικρής επιχειρηματικότητας που δραστηριοποιείται σε όλες αυτές τις παράπλευρες υπηρεσίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης, να κινούνται στα όρια της φοροδιαφυγής, όχι γιατί θέλουν να αποφύγουν τον φόρο, αλλά γιατί οι διατάξεις δημιουργούν σύγχυση στους συνεργάτες τους που τους φέρνουν πελάτες, αν αυτό που κάνουν είναι νόμιμο. Εκπαιδεύουμε λοιπόν αυτό το κομμάτι της οικονομίας στην φοροδιαφυγή και στα κόλπα του πώς να εμφανίζεις εισόδημα χωρίς να δημιουργείς πρόβλημα στον πελάτη σου. Φανταστείτε μόνο πόσα περισσότερα έσοδα θα εξασφάλιζε το κράτος αν το πλαίσιο ήταν ξεκάθαρο, αλλά και πόσο καλύτερες θα ήταν οι προσφερόμενες υπηρεσίες, αν δεν υπήρχαν τα προβλήματα της κακονομίας που τους εντάσσουν στην γκρίζα ζώνη.

Παρανόηση σε σχέση με τον πίνακα συνδικαιούχων

Συνηθίζω να ασκώ κριτική στις ασαφείς και παράλογες, διατάξεις, εδώ όμως πρόκειται για κάτι απολύτως λογικό και ξεκάθαρο. Δικαιούχος εισοδήματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να είναι μόνο ιδιοκτήτης ή μισθωτής. Τρίτος επιτρέπεται μόνο σε πολύ ειδικές περιπτώσεις. Και όμως είναι πολύ σύνηθες το φαινόμενο στον πίνακα συνδικαιούχων να εμφανίζονται πρόσωπα τα οποία δεν είναι ούτε ιδιοκτήτες, ούτε μισθωτές με δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Π.χ. κάποια μισθώνει ένα διαμέρισμα με δικαίωμα βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης, αλλά ως οικοδεσπότης εμφανίζεται από κοινού με τον σύντροφό της. Ο σύντροφός της δεν μπορεί απλά να εμφανίζεται στον πίνακα συνδικαιούχων  με 50%, χωρίς να νοικιάζει από κοινού το διαμέρισμα. Το σύστημα ναι μεν το επιτρέπει, οι διατάξεις όμως όχι. Θέλει προσοχή, γιατί ενδεχόμενος έλεγχος μπορεί να μην το αναγνωρίσει  και να ρίξει όλο το εισόδημα σε αυτόν που είναι μισθωτής, με αποτέλεσμα να ανέβουν οι φορολογικοί συντελεστές.

Ορισμός της πλατφόρμας.

Υπάρχει μια πολύ διαδεδομένη παρανόηση, ότι αν η κράτηση γίνεται μέσω του site του οικοδεσπότη, αυτό δεν αποτελεί βραχυχρόνια μίσθωση της οικονομίας του διαμοιρασμού. Αυτό δεν ισχύει. Αν η κράτηση είναι μέσω της ιστοσελίδας απαιτείται η ανάρτηση του ΑΜΑ και η δήλωση της κράτησης στην πλατφόρμα του taxisnet για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτές που εξαιρούνται είναι οι κρατήσεις που δεν γίνονται διαδικτυακά, αλλά μέσω τηλεφώνου ή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Αμοιβές διαχείρισης

Υπάρχουν πολλοί που διαχειρίζονται την βραχυχρόνια μίσθωση για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Ο σωστός τρόπος να γίνει αυτό, είναι μέσω αστικής μίσθωσης, ούτως ώστε ο διαχειριστής να νοικιάζει το διαμέρισμα και να το προσφέρει αυτός ως βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτό το σχήμα έχει μόνο οφέλη:

Ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να ασχοληθεί με την διαδικασία της βραχυχρόνιας. Έχει μόνο μια αστική μίσθωσηΟ διαχειριστής εμφανίζεται στις πλατφόρμες ως ο οικοδεσπότης με τις κριτικές τουΦορολογείται ο καθένας σύμφωνα με το πραγματικό του εισόδημα. Διαφορετικά αν ο ιδιοκτήτης εμφανίζεται ως οικοδεσπότης και ο διαχειριστής εκδίδει τιμολόγιο διαχείρισης προς αυτόν, ο ιδιοκτήτης φορολογείται για όλο το εισόδημα, χωρίς να μπορεί να εκπέσει το τιμολόγιο του διαχειριστή, ενώ ο ΦΠΑ του τιμολογίου δεν συμψηφίζεταιΤο μίσθωμα προς τον ιδιοκτήτη μπορεί να οριστεί ως ποσοστό της βραχυχρόνιας. 

Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ένα δυναμικό κομμάτι της οικονομίας με πολλά παράπλευρα οφέλη. Ταυτόχρονα όμως έχει και πολλές παρενέργειες. Κατά τη γνώμη μου η βραχυχρόνια μίσθωση είναι αμιγώς επαγγελματική δραστηριότητα στον κλάδο του τουρισμού και είναι λάθος να αντιμετωπίζεται ως αστική μίσθωση. Ως επαγγελματική δραστηριότητα απαιτείται να έχει ξεκάθαρο πλαίσιο κανόνων και υποχρεώσεων, χωρίς γκρίζες ζώνες που δημιουργούν ανασφάλεια και εξοικειώνουν νέους επιχειρηματίες στην φοροδιαφυγή, χωρίς να το θέλουν. Υποπτεύομαι ότι ο λόγος που χαρακτηρίστηκε αστική μίσθωση, ήταν η ανάγκη να μην επιβαρύνεται η βραχυχρόνια μίσθωση με ασφαλιστικές εισφορές. Το σωστό όμως θα είναι να μην επιβαρύνεται με υποχρεωτικές ασφαλιστικές εισφορές ο νέος επιχειρηματίας μέχρις ότου φτάσει σε ένα επίπεδο κερδών. Ρόλος της κοινωνικής ασφάλισης δεν είναι ούτε το εμπόδιο εισόδου στην επιχειρηματική δραστηριότητα, ούτε να λειτουργεί ως κίνητρο φοροδιαφυγής. 

Ο Αγεμέμνων Σταυρόπουλος (Πετρίδου 11, Άγιος Ελευθέριος – 6932471063), συντάκτης της ανάλυσης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι Οικονομολόγος & Φοροτεχνικός